【二手房市场】上海“计分买房”新政蝴蝶效应：购房者屏息等待入围结果，春节楼市平淡

    上海“计分买房”新政蝴蝶效应：购房者屏息等待入围结果，春节楼市平淡

时代周报记者 陈琦

在上海呆了近 8 年的新上海人章宇（化名）和妻子，没想到就成为了 计分买房 新政下首批参加试点的 幸运儿 。

2 月 18 日，他告诉时代周报记者，尽管积分能够入围，但仍然可能落选。

2021 年以来，上海、深圳、南京、合肥、杭州等多地楼市调控密集出台，也使得各地楼市出现巨大变化。

多年未有楼市调控的上海，一出手就远超市场预期。

1 月 21 日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，后也被称为 沪十条 ：封堵假离婚、增值税 二改五 、加强个人住房贷款审批及管理，并明确表示要优先满足 无房家庭 自住购房需求。

沪十条 发布后，2 月 6 日，建发浦上湾、经纬学府阳光以及金地峯范三盘齐开，并全部实施计分制认购流程，对购房者的家庭情况、户籍情况、房产情况、5 年内购房情况等多个方面进行打。一旦如拟认购对象的总组数与准售房源套数超过 1.3:1 的，就采用计分排序，分数靠前者最终进行摇号环节。

这场楼市调控风暴之下，地产中介的春节从预计的忙碌变成清闲，购房者也陷入新的积分竞争。

购房者忙着比分数高低

章宇虽然分数不低，但仍然担心。

由于本身是无房户，又是以家庭为单位购买，章宇的基础分可以拿满 60 分，再加上社保年限相对较长，每月社保计 0.1 分，总分算下来几乎接近 70 分，但即便是这样，他和妻子心中觉得没底。

问了一圈发现大家的分数好像都不低，案场销售（认购）第一天和我们说入围最低分 63 分，不知道最后一天入围分数线还会不会往上，希望还是有的，最后如果能参与摇号就已经算幸运了，实在不行就只能再等等了。 章宇表示。

和买不到房子就 上书请愿求调控 的徐博士不同，新上海人章宇购房的心态显然还算平和。

他在对比过后发现，上海的新房价格比二手房价格便宜得多。

2020 年末，他曾看中过一套同样位于浦江镇的二手房，但当时新政未出，二手房市场火热，房东在短短一个星期里直接跳涨了 30 万元，一时间无法接受的他，才萌生去建发 · 浦上湾碰运气的想法。

据兔博士 app 数据显示，2021 年 1 月，上海闵行区成交的二手房均价为 5.22 万元 / 平方米，而全市二手房整体均价则达到了 5.41 万元 / 平方米，皆高于建发浦上湾的均价 4.04 万元 / 平方米。

4 万多（均价）买新房，比起周边的老动迁房品质肯定是要高的，还少了一笔税费和装修的钱，买到肯定就是赚到的，所以才会有这么多人抢。 章宇说道。

和他抱着相似想法的认购者显然不在少数，就在该盘 2 月 6 日第一天启动认购流程时，前来递交材料的认购者光排队就排到了半夜，整个案场直到晚上 9 点还是灯火通明。

（建发 · 浦上湾认购启动首日）

不过在 2 月 10 日，建发 · 浦上湾的认购流程正式结束后，章宇就已经被对接的案场销售告知，项目此次推出 498 套房源，按目前情况看来，认购客户显然已经超过房源数 1.3 倍。

这就意味着，他们需要按照 新的游戏规则 进行，只有积分排在前 647 位的认购者，才能参与 3 月初的摇号流程，之后才能根据摇号顺序选房。

新开楼盘或只有一个进行试点

同一天结束认购流程的还有位于宝山区的经纬 · 学府阳光，该盘也是上海年前首批参与试点积分制新盘之一。

购房者朱婷婷（化名）显然比章宇更加幸运。

经纬 · 学府阳光由于最终总认购人数不到房源数的 1.3 倍，已经基本确定不需要按照新的积分规则进行排序，这也意味着，朱婷婷只要有购房资格，就可以直接参与摇号选房。

另一个新房项目金地 · 峯范的认购情况则比较复杂。

2 月 10 日下午 4 点认购结束，开发商仍不能确定认购人数是否超过 1.3 倍。

离启动计分制新规还差一点，不确定在三部门审核完资料后，是否够得上 1.3 倍。 一位开发商工作人员向时代周报记者表示。

由此，在参与首批 计分制 新政的三个楼盘中，或只有建发浦上湾这一个最终会执行 计分 新政。

但根据圈内人士预计，即使金地 · 峯范最终也启动了计分制，最后入围的分数线也不会太高。

近日，一位地产业内人士向时代周报记者分析表示，之所以金地 · 峯范本次认购结果比较模糊，一方面是因为该盘的认购金要高达 130 万，对 400 多万元总价的房子来说，认购金几乎就等于首套房的首付款，这意味着前来购房的客户意向更加坚决。

他表示，而均价同样都是每平方米 4 万多元的建发 · 浦上湾，却只需要收 20 万认购金就可以交资料审核，不排除一些想要试试看看自己到底几分的购房者，再加上闵行区浦江镇的一二手房价格一直倒挂，周边动迁房改善需求也比较明显，因此最终才会超过 1.3 倍，并确定启用 计分制 新政。

开发商去化压力不太大，在春节期间，连整个售楼处都是休假的状态。 此外，他分析，宝山的经纬 · 学府阳光由于前期都没有怎么蓄客，甚至连开发商一开始也没有想到自己会成为试点楼盘，认购人数不足 1.3 倍也在情理之中。

上海春节假期楼市速冻

尽管多地倡导 就地过年 ，由于新房 计分制 的影响，上海新房市场遭遇了一场寒流。

春节期间，时代周报记者走访得知，虽有沪上部分售楼处照常开放，但据实际的成交记录显示，整个假期就只有 59 个项目有网签记录，且大部分项目网签数量都没有不超过 5 套。

表现相对较好的项目有位于青浦徐泾板块的 虹悦湾名邸 以及金山枫泾板块的 依云四季苑 ，但两个项目的签约量也仅录得两位数，分别为 12 套和 10 套。

据上海中原地产数据统计显示，2 月 11 日到 2 月 17 日期间，上海新建商品住宅供应量为零，成交量为 1.3 万平方米。

同策研究院的数据则显示，2 月 8 日至 2 月 14 日全市商品住宅市场均价约为 5.98 万元 / 平方米，与前一周的价格基本持平。

2 月 19 日，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2 月份本身就是市场传统淡季，一般即便房企要推盘，时间节点也会排到 2 月底。再加上 1 月底上海升级调控政策，新政策细节上如何操作，例如买家如何打分、参加摇号等等都需要参考经验，市场观望情绪较浓，因此供应为 0 并不意外。

签约相对较多的项目，可以看到推盘量都在 3 万平方米以上，有些是年前开盘抢收、零星未签约的房源，拖延至假期才办理相关手续。大多数售楼处大年初五开始值班营业，市场的分化格局还是比较明显的，刚改类产品售楼处内看房的人比较多。 卢文曦表示。

尽管尚未有机构公布上海 2 月二手房成交数据，但和不少新房售楼处一样，中介门店春节期间也较为冷清。

时代周报记者在走访杨浦区各大中介门店了解到，不少中介门店选择在大年初五才开门迎客，有一些甚至要放假到 2 月末。

同时发现，部分开业的中介门店里面，上门的客户并不多，中介外出人数较少，多数都留在店内。

由于 计分制 新政的波及，上海一二手房市场似乎都被按下了暂停键。当前，购房者们正在屏息等待首批试点新房项目 入围分数线 的最终结果。

编辑 谭骥

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